康樂鷺江舊村改造策劃方案公示：拆握手樓，留大型專業市場

22日，海珠區鳳和（康樂村、鷺江村）片區改造策劃方案開始公開征求意見。占地面積約兩個花城廣場的鳳和片區，擁有全國知名的中大布匹市場、分布在城中村的服裝加工小作坊，形成了完整的紡織服裝產業鏈，就業人口龐大。改造策劃方案擬保留大型專業市場，拆除握手樓，打通片區路網，未來定位為廣州時尚之都、城央都市產業活力區。

兩個花城廣場大小，廣州迄今投資最大舊改

鳳和（康樂村、鷺江村）片區位于海珠區中部，北至新港西路，毗鄰中山大學，南至楊灣涌，毗鄰上涌果樹公園，東至廣州大道南，西至瑞康路。綜合考慮改造主體權屬范圍控規管理單元、控規路網等，劃定片區策劃范圍用地面積287.54公頃。鳳和（康樂村、鷺江村）改造范圍用地面積110.18公頃，相當于花城廣場（56公頃）的兩倍。

本次改造的方式是全面改造，以拆除新建為主。改造模式為合作改造，引入開發商參與，這是采用多年的既有模式。與之相對的是，新中軸線（海珠）等四大重點片區將采取“依法征收、凈地出讓”的新模式。

2021年1月，鳳和聯社召開康樂村、鷺江村社員代表大會，表決同意選擇合生創展集團作為鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造正式合作企業。根據招商文件，兩條村的改造范圍內總建筑面積335.94萬平方米，總投資金額約346.67億元。這是廣州城市更新掛網招商以來，投資總額最大的舊改項目。

大型專業市場：留；握手樓小作坊：拆

鳳和片區的中大布匹市場，全國聞名。據不完全統計，片區產業規模高達數千億元，每平方公里帶動13萬的就業崗位。9月中旬，市住建局黨組書記、局長王宏偉介紹廣州高質量發展新空間的“五大愿景”時提到：“產業方面要梯次轉移，想清楚了再干，不能把孩子跟洗澡水一起倒掉，這是廣州包容性的體現，關乎大量的就業和成熟的產業鏈。”

與此同時，片區毗鄰中山大學，海珠區提出建設中大國際創新生態谷，加快構建“一區一谷一圈”發展布局，推進區域產業結構轉型升級，實現產城融合，促進片區經濟發展。

平面布局示意圖顯示，改造范圍避讓了廣州國際輕紡城、中大九洲輕紡廣場、廣州長江輕紡城、珠江國際紡織城等大型專業市場，展示和交易的空間載體得到保留。而分布在城中村握手樓里的服裝加工廠、小作坊，將面臨拆除外遷的命運。

根據公示，鳳和片區改造立足產業基礎，打造廣州時尚之都、城央都市產業活力區，成為科創策源地、時尚出品地、消費引領地。目標是推動產業發展提質增效，促進土地集約開發，改善地區人居環境，提升空間品質，為地區發展提供生產和生活服務配套。

在功能組成方面，改造兼顧區域產業發展與生活服務功能需求，打造集商業商務、居住配套、公共服務等多功能于一體的產業活力社區，形成產城融合的宜居宜業空間。

連起兩條河涌，打通內外路網，規劃六所學校

在改善人居環境方面，改造增加高品質開敞空間和公共綠地，為居民提供優質的休閑活動空間。平面布局示意圖上，流經片區的康樂涌、敦和涌將連通，形成n字形碧道。康樂涌位于羅氏宗祠南側的部分，計劃擴挖成面積和400米跑道運動場相仿的湖面，輔以環湖綠化景觀，營造出開闊的公共空間。

改造將完善區域交通路網結構，改善出行條件。平面布局示意圖顯示，城中村拆除之后，片區路網將重新布局，南北向將下渡路與華盛南路打通，東西向在廣州國際輕紡城與中大九洲輕紡廣場之間新建一條橫貫片區的主軸。

改造將完善片區公共服務，規劃布局新增教育、行政管理、醫療衛生、文化體育、市政公用等設施，提升片區公共服務設施供給水平，改造范圍內公共服務設施規模不少于住宅總建設量11%。平面布局示意圖顯示，改造范圍內規劃了六所學校。

改造將嚴格落實歷史文化保護要求，充分利用現有歷史文化資源。祠堂建筑成組保留或遷移打造文化景觀節點，留住村民生活記憶，延續村落歷史文化。改造范圍內涉及2株古樹后續資源，規劃盡可能原址保留，如確需遷移的將就近遷移至規劃綠地。

歷經30年發展，中大對面形成超級紡織商圈

“全國紡織看廣東，廣東紡織看中大。”康樂鷺江改造之所以關注度高，不僅因為投資金額和面積大，還有其區位、產業地位舉足輕重。康樂鷺江本身是全國聞名的紡織交易商圈和服裝產地，其北面緊鄰中山大學。新港西路南北，一邊是華南最高學府中山大學，幽雅寧靜，另一邊是截然不同的繁雜喧鬧。康樂村鷺江村是廣州人口最密集的區域之一。

中大紡織商圈的起源，可追溯到20世紀80年代末，當時賣毛線布料的小商販自發遷到中山大學對面的空地，后來固定在25路公交車總站旁經營，擴大成布匹專業市場。90年代初，全國前來采購的客商越來越多，名氣越來越大，由于地處名校中山大學校園對面，買賣的商品主要是布料，久而久之被稱為中大布匹市場。

繼早期布料銷售后，產業鏈也隨之形成。1993年第一批服裝加工廠入駐康樂村旁邊的鷺江村，租下本地居民民宅作廠房，此后源源不斷的加工廠在鷺江康樂遍地開花。這些房屋工廠一般二樓加工，三樓住人，三四個人便可以組成一個加工廠。慢慢地，上千間服裝加工作坊密密麻麻擠滿一條條窄巷。隨著中大布市的規模不斷膨脹，村里房屋供不應求，村民開始大規模加建樓房，由原來的三層半加建到五六層。產業鏈也從康樂鷺江向周邊擴散。

如今，20多萬常住“村民”與中大紡織商圈結成了共生關系，當中九成五以上從事相關行業，數以萬計的湖北荊州、仙桃人把這里視作第二故鄉，扎根發展。這里是自成體系的紡織小社會，即便一年不出康樂、鷺江牌坊，年輕打工人仍然可以走在潮流尖端。

而真正與舊村改造直接利益相關的兩村社員不過4000余人。根據調查數據顯示，2018年，康樂村人均分紅244365元，鷺江村人均分紅金額158313元。這只是分紅收入，還沒包括村民房屋的租金收入。

專家：產業鏈條如何處置，需要懂產業的主體

20世紀90年代開始深耕廣州城中村改造的廣州市現代城市更新產業發展中心院長江浩說：“城市更新和產業轉型正在進入高度互動互促時期，廣州272條城中村里面有一半以上是產業村，比如中大康樂村、鷺江村，荔灣的山村，越秀的瑤臺村等，大拆大建趕走產業和一味保留現狀都是不合適的，建議產業村單獨分類形成指引，認真研究產業轉型需求，確定騰挪開發時序和招商運營機構，加強主題產業載體的先行開發，產業村的改造要達到產業轉型和產城融合，不是一個‘產居比’那么簡單的事情。”

廣州中心城區擁有發達的紡織服裝業的城中村，積累多年的產業何去何從？“產業肯定是要留的，問題是留什么，是小作坊、檔口、還是設計研發機構？”江浩說，“紡織服裝業包括設計打版、加工制作、展示銷售等鏈條，不同環節對空間載體的需求不一樣。改造之后要提供合適的產業空間，用作研發孵化和展示交易，加工的環節可以轉移到廣州其他地方，但不要太遠，不然鏈條就斷了。”

“這需要精準如‘繡花針’一般的功夫，也需要懂產業的主體來操刀。”江浩說。過去的城中村改造，通常由地產開發商主導，但對于產業導入的工作，地產商不論是經驗還是資源都未必能夠勝任。“現在統籌做地的模式，可以在‘洗菜’之后進行‘分菜’，將不同的內容交給不同的主體來負責，比如地產開發商負責建房子的部分，產業導入可以讓產投機構、商會等主體來介入，保障性租賃住房則可以讓安居集團加入。”

如何提意見

公示時間：公示期30天，自2023年9月22日至2023年10月21日止。

公示網站：http://zfcj.gz.gov.cn/zjyw/csgx/gsgz/content/post_9226417.html

文/廣州日報·新花城記者：李天研 廖靖文 賈政

圖/廣州日報·新花城記者：李天研